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売買の手続き



海外の方でも日本人と同じように、国内の不動産を購入することは可能です。日本に永住権を持たない人や、ビザの種類も関係なく、不動産を手に入れることができます。一方で、取得税や固定資産税といった税金も日本人と同じように課税されます。


不動産投資をする際の物件の探し方

国によって物件情報を検索方法は多少異なりますが、一般的にはインターネットにて検索することができます。ですが不動産投資会社が取り扱っている物件情報はそのようなポータルサイトに登録されていないのが実情です。

日本国内では海外の投資家からの不動産購入が増えていることから、取扱いができるとアピールする不動産会社が増えました。とても大事なのは、不動産投資においては購入後の管理が最も大切です。海外にお住まいの方ならなおさら管理体制に気をつける必要があります。しかし、購入後の管理体制がずさんで空室続きの会社も少なくありません。

不動産投資家の売買や管理実績しっかりしている会社を選ぶことがこのビジネスでは大切です。弊社では、海外の投資家の方には母国語でのご相談対応もできますので、安心してサポートさせて頂きます。


不動産売買・投資をする際の流れ

<不動産を購入する流れ>

不動産を購入する流れは、一般的には以下の内容になります。

(1)物件の下見をする

(2)(購入決定の場合)買付け証明書を提出する

(3)支払いについての確認

(4)重要事項の説明を受ける

(5)売買契約書を締結する

(6)ローン利用がない場合は海外送金などで支払金を用意する

(7)決済・登記をする

(8)財務大臣に報告する


(1)物件の下見をする

まず、選んだ物件の下見をします。弊社へご連絡後、予定を組んで直接下見することをおすすめします。物件が駅から近いか、周囲にコンビニやスーパー、病院、郵便局などがあるかという点も確認の上で、購入する物件を決定します。


(2)(購入決定の場合)買付け証明書を提出する 物件の購入を決定したら、弊社に「買付証明書」を提出します。「買付証明書」とは、物件の売主に物件を購入する意思があることを表明する書類です。

買付証明書には、 ・購入希望価格 ・手付金 ・住宅ローンの額(利用する場合のみ) ・契約希望日 ・引渡しの希望日 ・そのほかの希望条件 などを記入します。


(3)支払いについての確認 弊社との契約等を完了したら、不動産の代金をどのようにして支払うか決定します。また、住宅ローンを利用する場合は申し込みの手続きを行います。


(4)重要事項の説明を受ける 物件に関して重要事項の説明を受けます。具体的には、物件の概要、権利関係、代金の支払い方法、売買契約解除の場合の規約などが書かれた重要事項説明書に基づき説明を受けます。分からないことがあればご遠慮なく質問して内容をよくご確認お願い致します。


(5)売買契約書を締結する 売主との意思が合致すれば、売買契約を締結します。この時、印鑑と印鑑証明書(または、代わりとなる書類)を用意します。

売買契約書では、印紙税がかかります。また、売買契約時に物件購入価格の10~20%ほどの手付金を支払います。万が一、契約を締結した後に自分の都合で契約を解除してしまうと、支払った手付金は戻りませんので、ご注意お願い致します。


(6)ローン利用がない場合は海外送金などで支払金を用意する ローンを利用しない・できない場合は手付金を引いた残りの支払金を用意します。


(7)決済・登記をする 売買契約を締結したら、決済、登記を行います。これは、不動産の所有が自分に移転したことを国の書類(登記簿)に記録することです。「所有権移転登記」といいます。

登記の際には、住民票(または代わりの書類)、海外籍の場合在留カード、印鑑証明書(または代わりの書類)、印鑑などが必要になります。もし、自分自身で登記するのが難しければ司法書士に頼むことも可能です。


(8)財務大臣に報告する 不動産取得後の20日以内に財務省へ事後報告をします。これは、海外籍の人が日本の不動産を購入した場合、外国為替および外国貿易法(外為法)によって購入後に財務大臣へ報告することが義務付けられているためです。


不動産を購入する際の注意点

不動産を購入する場合で、そのほかに注意すべき点

(1)不動産権利書の受取り

(2)納税管理人の設定

(3)確定申告(投資の場合)


(1)不動産権利書の受取り 不動産の取得後には、およそ1週間前後で不動産権利書ができ上がります。この書類は居住場所に郵送してもらうか、管理会社に管理してもらうかは事前に決めましょう。


(2)納税管理人の設定 不動産購入後は、不動産取得税や固定資産税などの税金の納付書が税務署から送付されるので、記載されている税金を納める必要があります。 その場合、もし海外に住む人であれば、日本で納税の手続きを代行してくれる「納税管理人」を立てなければいけません。日本に手続きしてくれる友人などがいなければ、弊社にご相談してください。


(3)(投資の場合)確定申告をする必要がある 投資用として不動産を購入し、家賃収入を得ている場合には、「不動産所得」として確定申告を行う必要があります。 確定申告の手続きは、納税管理人に代行してもらえるほか、税理士に頼むこともできます。もし、税理士の心当たりがない場合には、弊社からご紹介致します。


不動産投資をする際にかかる費用

不動産投資をする際に、以下のような際に異なる費用がかかります。

(1)不動産取得時にかかる費用

(2)不動産所有時にかかる費用

(3)不動産売却時にかかる費用


(1)不動産取得時にかかる費用 ・売買契約書に貼付する印紙税 ・不動産取得税 ・登録免許税 ・不動産仲介会社に支払う仲介手数料 ・火災保険、地震保険などの保険料 ・固定資産税の清算金 ・管理費の清算金 など、全て合わせて大体物件価格の8%前後となります。


(2)不動産所有時にかかる費用 不動産所有時は以下のような費用がかかります。 ・不動産所在地の市町村に納める「固定資産税・都市計画税」 ・投資により利益が生じた場合の「所得税」 ・物件管理会社に支払う管理費・修繕積立金 ・不動産賃貸管理会社に支払う賃貸管理委託費用


(3)不動産売却時にかかる費用 ・売買契約書に貼付する「印紙税」 ・(売却利益が出た場合)「譲渡所得税」 ・不動産仲介業者に支払う仲介手数料


不動産投資をする際の物件購入後の管理

不動産投資をする場合、購入後の管理も大切となります。

本人が不在の場合は、必ず管理会社にて管理委託する必要があります。

(1)管理会社

①管理会社のサービス内容

不動産賃貸管理会社によって多少変わりますが、弊社では大きく以下のようなサービスを提供致します。

・入居者募集

・入居者トラブル時の対応

・家賃管理

・家賃滞納時の立替

・空室保証サービス

など。


②不動産賃貸管理会社の管理費

一般的には、家賃の6%前後が相場になっています。しかし、海外籍オーナーの場合、日本人オーナーよりサービスの内容が増える可能性が高いため、もう少し費用がかかる場合があります。


(2)購入後の管理における注意点

弊社にて物件管理をする際でも、ご本人様側でも以下の点について注意をお願い致します。

①家賃の振込先の確認・有無

②定期的に管理状況についての報告の有無

③納税管理人として登録の有無

④確定申告の代行手続きを依頼の有無


①家賃の振込先の確認・有無一般的には家賃は下記の流れでオーナー様の口座に振り込まれます。

賃借人(家賃)管理会社(家賃—管理費)オーナー様の口座

海外籍のお客様の場合は、日本の銀行に口座が持てないことがあります、毎月指定した海外の銀行に送金することも可能ですが、手数料が高くつきます。そのため、ある程度の金額を一括して振込み、弊社にて家賃を預かることも可能です。なお、毎月きちんと家賃が支払われているかどうかは、定期的に弊社からご報告致します。

②定期的に管理状況についての報告

管理会社によって変わりますが、弊社では必ず定期的に物件の管理状況について報告致します。入居者とのトラブルがあったかどうか、物件の設備が壊れたかどうかなどの不動産に関する情報を随時ご報告し、いつもオーナー様側が状況を把握できるように致します。

③納税管理人として登録

普段日本に不在のお客様のため、弊社管理会社が「納税管理人」として登録し、代わりに納税手続きを致します。一般的には預かっている家賃から税金を納付しますので、税金納付通知書のコピーをもらうなど、きちんと入出金についてご報告致します。

④確定申告の代行手続き

不動産投資による家賃収入を不動産所得として確定申告する必要があります。弊社管理会社に税理士が所属しているので、代行手続き行います。なお、税理士の報酬相場は、1物件の確定申告手続きにつき5万円前後掛かる場合があります。


資金調達方法

購入したい物件が決まったら、購入資金を用意します。

調達方法としては

①「住宅ローン」

➁「小切手」

➂「海外送金」

の3つが、主に考えられます。


(1)住宅ローン 資金調達では住宅ローンも考えられます。

国内の金融機関で住宅ローンを利用する場合、多くが「日本永住権を持っていること」を融資の条件として挙げています。これは、ローンを支払う期間で日本にいるつもりがあるのかを確認するためです。そのため、永住権も持っていない海外籍の人は、日本の金融機関で住宅ローンを利用することが難しくなります。もし、該当しない場合は、母国の銀行での住宅ローン、外資系ノンバンクなどを利用することになります。

①国内銀行のローン 国内銀行の住宅ローンでも、いくつかの条件を満たす場合は永住権を持たない海外籍の人の住宅ローンや投資不動産ローン融資の相談に乗ってくれる場合があります。

②母国の金融機関 母国の金融機関が日本に支店を構えている場合、住宅ローンの相談してみるという手があります。審査基準が日本の金融機関とは異なることが考えられるので、永住権を持っていない人でも融資してくれる可能性があります。

③外資系ノンバンク 米国、英国、カナダ国籍の外国人であれば、外資系ノンバンクの住宅ローンを利用することができる可能性があります。 これは永住権の代わりに母国での信用情報を照会し審査して融資を決定する住宅ローンがあるためです。ただし、信用情報を国外に公表するのを認めているのは、米国、英国、カナダのみなので、それ以外の国籍の人は利用が厳しいかもしれません。

(2)小切手 不動産の購入代金は小切手で支払うこともできます。この場合の小切手は「預金小切手」に限られます。

預金小切手とは、銀行の店舗が自店を支払人として振り出す自己宛の小切手です。銀行が支払人となっているため、現金同様の高い信用度を持ちます。「預手」とも呼ばれています。小切手を受け取った人が現金化するには、取引金融機関の口座に入金するように取立依頼をする必要があります。一方で、預金小切手は、現金化するためには日数がかかり、すぐに支払いが完了できない可能性があります。そのため、トラブルを避けるためにも使用する場合は売主と事前に相談することがあります。

(3)海外送金 海外籍の方には日本に口座がない方々もいます。その場合には自国で利用している金融機関から海外送金をしてもらい売買代金を支払うこととなります。

海外送金では、決済時に手続きをスムーズに進めるため、事前に送金してもらう必要があります。送金先は弊社の預かり口座をご案内致します。

また、支払金額の根拠と着金したかの確認をするために、以下のような書類を必ずご報告致します。

【海外送金前】会社の捺印をした送金依頼明細書

【海外送金後】(送金先の銀行から)外国為替計算書


不動産購入時必要な書類

不動産を購入する場合には、以下の書類も必要になります。書類は国内に住んでいる人と海外に住んでいる人で異なります。それぞれで必要な書類を説明します。

【日本国内に居住】 日本に住む海外籍の人が必要な書類は以下の4点です。この場合は、永住者、特別永住者、日本人の配偶者などがいて在留資格がある人、日本のワーキングビザを持つ在留資格がある人になります。

①外国人住民票 ②在留カード ③印鑑証明書 ④印鑑

【海外に居住】 海外に住む方が不動産を購入する場合、必要となる書類等は以下の4点です。

①住民票の代わりとなる書類 ②パスポート ③印鑑証明書の代わりとなる書類 ④実印


不慣れな生活でも、何かあったときには頼りになる存在。 弊社では、多方面から全力でサポート致します。 ご不明な点等ございましたらご遠慮なくご連絡ください。


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